Merkez Bankası'ndan konut analizi

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) blog sayfası Merkezin Güncesi'nde yer alan analizde, dezenflasyon sürecinde en fazla katılık gözlenen kalemlerden birinin kira olduğu belirtilerek, bu görünümde 6 Şubat 2023 depremleri sonrasında konut stokunda yaşanan kayıp ve bölgeden diğer illere gerçekleşen göçlerin önemli rol oynadığı ifade edildi.

DEPREM BÖLGELERİNDE KONUT ARZI İNCELENDİ

TCMB'nin Yapısal Ekonomik Araştırmalar Genel Müdürlüğünde araştırmacılar Ali Arda Dalseçkin, Süreyya Güder Köşgeroğlu ve Muhammed Hamza Kayrıcı tarafından hazırlanan "Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri" başlıklı analiz bankanın blog sayfası Merkezin Güncesi'nde yayımlandı.

Analizde, 6 Şubat 2023 depremleri sonrasında konut arzında ve bölgesel kiralarda yaşanan gelişmeler birlikte incelendi.

Dezenflasyon sürecinde en fazla katılık gözlenen kalemlerden birinin kira olduğu belirtilen analizde, bu görünümde 6 Şubat 2023 depremleri sonrasında konut stokunda yaşanan kayıp ve bölgeden diğer illere gerçekleşen göçlerin önemli rol oynadığı ifade edildi.

Analizde, sonraki süreçte ise kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle deprem bölgesindeki konut arzının hızla arttığına değinilerek, konut arzındaki bu toparlanmanın bölgesel kira enflasyonuna yansımalarının, deprem sonrasında konut arzında ve bölgesel kiralarda yaşanan gelişmelerle birlikte incelenerek cevap arandığı bildirildi.

6 Şubat sonrasında deprem bölgesinde konut stokunun önemli oranda azaldığına işaret edilen analizde, bu gerilemenin sonucunda bölgede konut kiralarının hızlı bir şekilde yükseldiği kaydedildi.

KONUT ARZINDA ÖNEMLİ ARTIŞ

Analizde, depremin kira piyasasındaki etkisinin sadece deprem bölgesi ile sınırlı kalmadığına vurgu yapılarak, "Deprem sonrasında yaşanan göç hareketleri, göç alan illerde kiralık konut talebini ve kiraları artırdı. Akgündüz ve Kayrıcı (2026) tarafından yapılan çalışma depremin bu dolaylı etkisinin iller arasında farklılaştığını gösteriyor. Çalışmaya göre deprem bölgesiyle coğrafi olarak yakın olan ve/veya geçmişte güçlü göç ilişkileri bulunan illerde kiralar daha fazla arttı." denildi.

Depremin konut arzında yol açtığı kaybı gidermek amacıyla bölgede kamu öncülüğünde kapsamlı bir yeniden imar süreci başladığının hatırlatıldığı analizde, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından inşaatı tamamlanan deprem konutlarının sayısının 2025 yılı başında 201 bin seviyesine, yıl sonunda ise yaklaşık 434 bine ulaştığı bilgisi verildi.

Analizde, TOKİ'nin deprem öncesi üç yılda ürettiği konut sayısı (yaklaşık 213 bin) dikkate alındığında bu rakamın konut arzında önemli bir artışa işaret ettiği bildirilerek, konut arzındaki toparlanmanın yapı kullanım izinlerinde de açık biçimde görüldüğü aktarıldı.

Deprem bölgesinin, Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı payın deprem öncesinde ortalama yüzde 12 civarındayken 2025 yılında yüzde 20'nin üzerine çıktığı kaydedilen analizde, şu değerlendirmelere yer verildi:

"Konut arzında bu ölçekte bir artışın ardından akla gelen temel soru, söz konusu gelişmenin kira dinamiklerine ne ölçüde yansıdığı. Bu soruya cevap verebilmek için Akgündüz ve Kayrıcı'nın (2026) çalışmasından yola çıkarak illeri üç grupta inceliyoruz. Deprem bölgesindeki iller, deprem nedeniyle kiraların belirgin biçimde etkilendiği iller ve diğer iller. Çevrim içi kiralık ilan fiyatlarını kullanarak yapılan karşılaştırma dikkat çekici bir görünüm ortaya koyuyor. Deprem illerinde kira enflasyonu, 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki grubun belirgin biçimde üzerinde seyrederken konut teslimlerinin hızlandığı 2025 yılında yavaşlamaya başlıyor. Başka bir ifadeyle, deprem sonrasında konut arzındaki kayıpla birlikte hızlanan kira artışlarının, arzın yeniden güçlenmesiyle birlikte göreli olarak ivme kaybettiğini gözlemliyoruz."

Analizde, dikkat çekici bir diğer bulgu olarak, bu ayrışmanın deprem bölgesiyle sınırlı kalmaması gösterildi.

Depremden dolaylı etkilenen illerde kira enflasyonunun, 2024 ve 2025 yıllarında diğer illere yakın seyrederken 2026 yılında belirgin biçimde daha düşük gerçekleştiği bildirilen analizde, "Bu görünüm, deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasının, geri göç kanalıyla daha önce göç alan illerdeki kiralık konut talebini de kademeli olarak azaltıyor olabileceğine işaret ediyor. Konutların teslimi ile hanehalklarının geri dönüş kararlarının çeşitli ailevi tercihler ve kısıtlar nedeniyle eş zamanlı gerçekleşmemesi, bu etkinin gecikmeli olarak ortaya çıkmasını açıklayabilir." ifadeleri kullanıldı.

Analizde, söz konusu etkinin gelecek dönemdeki olası seyrine ilişkin şu değerlendirmeler yapıldı:

"Bu noktada inşaat faaliyetlerinin bölgesel dağılımı önemli bir gösterge sunuyor. Deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmasıyla birlikte inşaat sektörü istihdamı deprem bölgesinde gerilerken deprem bölgesi dışındaki illerde hızlı bir artış gösteriyor. İnşaat kapasitesinin bölge dışına yönelmeye başlaması, konut arzındaki artışın önümüzdeki dönemde daha geniş bir coğrafyaya yayılabileceğine işaret ediyor. Geri göç sürecinin zamana yayılması da dikkate alındığında deprem sonrasında başlayan yeniden imar sürecinin kira dinamikleri üzerindeki etkilerinin deprem konutlarının teslimiyle sınırlı kalmayabileceği değerlendiriliyor. Bu çerçevede, deprem bölgesindeki konut arzı artışının gerek deprem bölgesinde gerekse dolaylı etkilenen illerde kira artışlarını baskılamaya devam etmesi muhtemel görünüyor."

Analizde, özetle deprem sonrası konut stokunda gerçekleşen gerilemenin deprem bölgesindeki illerde ve göç hareketleri aracılığıyla da bazı diğer illerde kira enflasyonunu olumsuz etkilediği ifade edildi.

Kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle konut arzının hızla artmasıyla birlikte ise deprem illerinde kira enflasyonunun belirgin biçimde yavaşladığını, bu ayrışmanın 2026 yılında depremden dolaylı etkilenen illerde de görünür hale geldiğinin gözlemlendiği aktarılan analizde, "İnşaat sektörü kapasitesinin deprem bölgesinden deprem bölgesi dışındaki illere yönelmeye başlaması da konut arzındaki artışın daha geniş bir alana yayılabileceğine işaret ediyor. Bu görünüm, konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olacağına işaret ediyor." değerlendirmesine yer verildi.